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“四轮驱动”显稳健本色 越秀房产基金2023年资产成长性和稀缺性凸显

发布日期:2024-05-24 03:42    点击次数:114

  2023年,消费基础设施REITs持续“上新”,将公募REITs进一步引向商业不动产领域。“政策暖风”之下,REITs被视为稳增长、促消费的工具,而对于底层资产优质、整体经营稳健的REITs,其长期配置价值备受市场关注。

  从最早在港交所上市的内地中资REITs,成长至香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产组合规模最大的REIT,越秀房地产投资信托基金(00405.HK,以下简称“越秀房产基金”)在资产运营管理、商业不动产金融化出路以及REITs体系化运作上,已经探索了整整18年。

  3月7日,越秀房产基金交出了2023年度业绩答卷:2023年,整体经营收入20.87亿元,同比上涨11.4%;物业收入净额14.75亿元,较2022年上升8.8%。

  酒店公寓经营表现强势回升,超越疫情前水平,收入达到5.36亿元,同比2022年增长52.8%。其中,广州四季酒店和广州IFC雅诗阁服务公寓的平均房价分别为2238元/间/晚和1117元/间/晚,均是开业以来最高水平,大比例领先于竞争群酒店和公寓。广州IFC雅诗阁服务公寓全年收入创下开业以来最高纪录,达1.19亿元,经营收入和GOP连续8年稳居雅诗阁中国区第一名。专业市场出租率达95.8%,同比增长14.6个百分点,租金单价超449.1元/㎡,较2023年中期增长33.3%。

  截至2023年底,越秀房产基金整体物业估值约425.6亿元,同比上涨0.5%,基金年化分派收益率从2022年的6.63%进一步升至7.33%,在波动的市场环境中保持正增长,足见其抵御风险的韧性。

  这一份成绩背后,得益于宏观经济缓慢复苏、整体运行向上向好的推动,也是越秀房产基金通过主动管理持续兑现资产价值的成果。多元业态物业组合,保障资产具备穿越经济周期的能力;在此基础上,越秀房产基金始终以资产价值最大化为“锚”,以提升底层资产运营效率为“基”,持续深化“四轮驱动”管理——优化租户结构、深化风险管控、强化资源平台优势、多元化业务协同发展,获得了基金持有人、租户客户、投资者的认可。

  稳中向好:稳健的经营基本面 收入同比增11.4%

  2023年,越秀房产基金凭借稳健的经营策略,进一步提升商业运营效益和资产长期价值,其成长性和稀缺性不断凸显。

  一方面,成长性主要反映在效益持续提升上,背后是专业运营和管理能力的精进与创新。2023年,越秀房产基金实现经营收入20.87亿元,同比增长了2.14亿元,增幅约11.4%。

  各业态收入占比结构进一步优化,整体经营保持稳健态势。酒店公寓收入5.36亿元,占比25%;专业市场收入1.84亿元,占比9%;零售商场收入1.63亿元,占比8%;写字楼业态依然保持压舱石地位,整体经营收入超12亿元,占比58%。

  得益于突出的成长性,自2005年起,越秀房产基金已连续18年将可分派收入进行100%全额分派。

  另一方面,其稀缺性体现在多元优质资产组合的基本盘,如广州国际金融中心、广州白马服装市场、广州IFC雅诗阁服务公寓等都是当地乃至全国同业态竞争群内的龙头项目,出租表现、资产保值增值稳居“金字塔”顶端,这无疑是越秀房产基金独有的竞争力。

  在此基础上,基金管理人主动进行资产管理,在超18年实践中沉淀出了一套涵盖资产管理、价值投资和风险管控的系统性打法,用长期主义筑起经营护城河,搭建平台、共造生态,实施积极稳健的租务策略,并敏锐地捕捉资本市场较低成本的融资机会,从而实现增收、降成本,在运营层面不断提升资产价值。

  稳步提升:借势旅游复苏 酒店公寓回升强劲

  在2023年我国经济持续复苏的大潮中,商务出行及休闲旅游需求迅速释放,酒店成为复苏最强劲的赛道之一,中高端酒店恢复程度更为明显。

  从业绩来看,越秀房产基金去年酒店公寓经营回升超预期,同比2022年增长52.8%,已超越疫情前水平。广州四季酒店的2023年平均房价2238元/间/晚,刷新开业以来最高值,同比增长32.6%,高于竞争群酒店14.1%;平均入住率为79.9%,同比增长23.5个百分点。

  过去一年,广州四季酒店积极抓住假期的休闲旅游市场需求,以及大型展会恢复举办的契机,积极开拓境外客源,推出特色主题产品、升级版定制套餐,开展多渠道联动营销提升酒店入住率。年内联动知名IP举办了多场线下互动活动,应节日而推出民俗、康体、聚会、公益等多元体验场景,吸引更多高净值客群加入体验,进一步增强了客户粘性,加持品牌影响力。

  经过一系列运营和管理组合拳,广州四季酒店给客户提供了更优质的服务、更个性化的体验,也收获了口碑与荣誉,连续9年获得「福布斯旅游指南五星级酒店」称号。

  广州IFC雅诗阁服务公寓同样表现出彩,期内收入1.19亿元,平均房价1117元/间/晚,均创开业以来新高,平均房价高于竞争群公寓38.6%;平均入住率90.2%,同比增长3.1个百分点;经营收入和GOP已连续8年稳居雅诗阁中国区第一名。年内,广州IFC雅诗阁服务公寓秉持“低调奢华”艺术生活的品牌概念,举办了一系列住客活动,打造有温度、有腔调的社群文化,深度链接优质客户。

  随着宏观经济形势持续向好,国际商务旅行、会议会展需求的加快复苏也将为中高端酒店业带来新助力,酒店公寓板块活力可期。

  稳健蓬勃:引领产业生态发展 专业市场创新模式推动升级

  专业市场业态不仅考验着基金管理人的资产运营能力,还对上下游产业链的整合能力提出更高要求。

  2023年,越秀房产基金专业市场成绩尤为亮眼,广州白马服装市场出租率达到95.8%,是近三年峰值,同比增长14.6%;这一成绩远高于同区域流花商圈的平均出租率,是项目龙头效应、吸金实力的最好体现;租金单价449.1元/㎡,较2023年中期的336.8元/㎡增长33.3%。

  在专业市场赛道上,广州白马服装市场始终发挥引领行业变革迭代角色。年内,在“25通道”和“35通道”打造“中国原创设计品牌基地”,共引进了15家本土新锐服装设计师品牌,持续培育青年原创力量,为南粤原创设计服装生态圈创新打造发展平台。为进一步推动纺织服装行业的商贸对接和产销联动,广州白马服装市场举办各类采购节、订货会、主题活动,助力租户拓宽销路,形成产业集群效应;并持续推进数智转型,推进专业市场数字化、信息化建设进程。

  随着广州跨境电商产业的迅猛发展,个性化、有产业集群优势的专业市场将更受商户青睐。

  稳打稳扎:持续升级租户结构 重塑办公及零售商业消费空间

  2023年,越秀房产基金通过积极稳健的租务策略,进一步稳固高质量租户基础的同时,大力稳商招商以引入优质租户,稳固市场标杆地位。其在写字楼新拓租企业方面,积极瞄准央企国企、500强公司及独角兽企业等高成长性客户,进一步优化租户结构。

  以广州IFC写字楼为例,全年新签约2.5万㎡,优质租户新签约共计1.3万㎡,占比达到50%,包括多家世界500强及行业龙头企业;续租率达77.7%。越秀金融大厦年内新签引入优质租户超9000㎡,包括整层承租的大型律所「北京瀛和」等;在续约方面也取得可喜成绩,全年续租率达77.6%,平均续租有效租金保持增长,较上一手增幅3.2%。武汉越秀财富中心成功引进「一汽红旗」、「东莞证券」等优质客户,全年实现新签面积约2.3万㎡。

  在写字楼业态迎来升级迭代契机之时,越秀房产基金锐意变革,重塑办公场景,以长期主义为理念标尺优化租户结构,将办公空间升级为产业集合生态圈。伴随着经济企稳,写字楼市场逐步复苏,核心区的回温将更为明显,彰显优质物业价值。

  零售商场项目紧盯消费潮流风向,创新商务、娱乐、餐饮等多元消费场景,探索实体零售加速转型升级之路,于2023年收入1.63亿元,三大商场销售额均有不同幅度上涨。管理人还以资管思维,持续升级进驻品牌,带动商圈升级焕新,进一步带动客流与租金爬升。广州IFC国金天地和VT101维多利广场的出租率和租金单价双增长,其中广州IFC国金天地出租率为98.2%,并引入了多个首店品牌,提升所在商圈商业稀缺度,商场销售额同比提升21%;VT101维多利广场租金单价同比增长19.8%,成功续约主力租户「优衣库」和重点客户「招商银行」,全年销售额大增28%;武汉星汇维港亦取得全年销售额同比上涨18%的不俗成绩。

  稳固增益:主动管理融资 ESG提质增效

  2023年,境外市场利率升高,融资成本持续高位,而人民币进入降息通道。在此窗口下,越秀房产基金把握人民币融资成本利差窗口,持续研究多种融资工具,积极调整融资结构,力求平抑利率市场对基金业绩的冲击,展现了基金管理人稳中求变、进而有为的财务投融资“平衡术”。

  一方面,主动以人民币贷款置换存量港元融资。2023年3月,越秀房产基金发行15亿人民币上海自贸区债券,票面利率4.15%,置换存量港元贷款;并于6月发行40亿人民币绿色贷款,10月再发行10亿人民币无抵押贷款,固定利率分别为3.2%、3.75%,置换存量港元贷款;有效降低基金总体融资成本,加强流动性管理。

  调整后,2023年底,越秀房产基金的人民币融资占比由年初的6%升至39%,全年平均付息率优化至4.6%,收窄利率风险敞口。

  随着“双碳”目标的推进,绿色可持续理念持续渗透到各行各业的高质量发展进程。越秀房产基金多年来坚定地推进ESG理念与现有业务模式、管控模式的有机融合,将其贯穿于公司治理、环境保护、社会责任等各环节。

  越秀房产基金ESG发展成效表现出色,获得众多主流评级机构的认可。截至目前,基金MSCI ESG评级提升至「BBB」,连续第二年获得提升;全球房地产可持续发展基准(「GRESB」)连续第二年获得绿色「四星」评级,并连续第三年获得公开披露A评级(最高级别);Sustainalytics ESG风险评级保持「低风险」,并继续入选「亚太区ESG最高评级(房地产行业)」名录;以及标普企业可持续发展评估(「CSA」)提升至40分,领先全球85%同业(房地产行业)。

  多项ESG关键绩效指标领先行业,包括旗下物业LEED铂金级认证占比达到68%(按产权面积计算);截至2023年底,越秀房产基金在楼宇内已与约30%租户签订绿色租约,并倡导绿色采购,持续践行可持续发展理念。

  展望未来,越秀房产基金董事长及行政总裁林德良表示:“2024年,基金经营环境依然复杂严峻,管理人将坚守资产价值最大化的初心,透过实施积极稳健的租务策略,敏锐把握潜在的投资机会,开拓资本市场融资机会,有效降低融资成本,继续为基金单位持有人不断创造价值。”

  显然市场的积极信号已早一步到达,就在2024年2月底,香港《2024至25财政年度政府财政预算案》公布,提出了若干项加强香港房地产投资信托市场竞争力的有力举措,包括免除所有房托基金单位交易印花税、将“开放式基金型公司及房地产投资信托基金资助计划”延长3年等,相信此举将利好房托基金发展,有助于提升越秀房产基金的流动性和市场竞争力。